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物業管理:工程管理主管工作手冊176頁

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2019-08-30 10:25:16
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房地產 | 物業管理
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物業管理:工程管理主管工作手冊簡介

內容主要包括物業工程主管崗位認知和物業接管驗收、入住裝修管理、設施設備日常維護、房屋本體養護管理、日常維修服務、節能降耗管理、部門事務溝通與協調七個部分。

目錄
CONTENTS
導讀 物業工程主管崗位認知 /1
了解01 :物業工程主管的職責要求 2
了解02 :物業工程主管的素質要求 2
了解03 :物業工程主管的責任目標 3
了解04 :物業工程主管的工作細分 5
項目一 物業接管驗收 /6
第一節 要點解讀 7
要點01 :要對參加驗收的工程人員進行培訓 7
要點02 :工程專業人員要提前進入現場 7
要點03 :驗收工具與物資要準備充分 8
要點04 :資料的交接驗收不可輕視 8
要點05 :應將前期介入發現的問題作為驗收的重點 8
要點06 :必須堅持合格一項接管一項 8
要點07 :不合格問題要及時處置 9
要點08 :配套建設未完成的驗收一定要簽署法律文件 9
要點09 :驗收后入伙前要對設施成品進行保護 9
要點10 :應明確填寫保修期終止時間 10
第二節 工作流程 11
流程01 :物業細部質量檢查工作流程 11
-流程02 :實物部分驗收流程 12
流程03 :資料部分移交工作流程 13
第三節 作業文件(接管驗收) 14
文件01 :物業細部檢查管理作業指引 14
文件02 :物業工程細部質量檢查方案 15
文件03 :質量問題整改通知單 16
文件04 :質量問題記錄表 16
文件05 :中央空調系統質量檢查表 17
文件06 :室外配套質量檢查表 17
文件07 :給水管壓力測試質量檢查表 18
文件08 :煤氣密閉試驗質量檢查表 18
文件09 :屋面部分質量檢查表 19
文件10 :花崗巖地面質量檢查表 19
文件11 :混色油漆質量檢查表 19
文件12 :綠化樹木栽植工程質量檢查表 20
第四節 疑難解答 20
問題01 :物業驗收必須具備哪些條件 20
問題02 :哪些情況應該拒絕驗收 21
問題03 :接管驗收時應要求開發商提供哪些技術資料 21
問題04 :驗收應要求承包單位提供哪些操作和維修保養手冊 22
問題05 :物業工程承接查驗的方法有哪些 23
問題06 :物業工程質量問題的產生原因有哪些 23
問題07 :如何處理承接查驗中發現的問題 23
問題08 :保修期滿后修繕責任由誰承擔 24
項目二 入住裝修管理 /25
第一節 要點解讀 26
要點01 :要明確工程人員的驗房責任 26
要點02 :要準備好驗房物料 26
要點03 :及時解決業主在驗收中提出的問題 27
要點04 :預見驗房中可能遇到的情況并積極應對 27
要點05 :做好工程保修管理 27
要點06 :要對裝修圖紙進行審核 28
要點07 :要加強裝修材料用品的管理 28
要點08 :要對裝修施工過程加以監控 29
要點09 :對裝修現場進行定期巡查 29
要點10 :要預防違規裝修出現 30
要點11 :裝修違規及時處理 30
要點12 :謹慎驗收,不留隱患 31
要點13 :收尾時提醒業主消除室內異味 31
第二節 作業流程 32
流程01 :業主專有物業維保流程 32
--流程02 :共用設備設施維保流程 33
流程03 :業主裝修報批流程 33
第三節 作業文件 34
文件01 :新樓入伙期間驗房組工作規范 34
文件02 :工程部裝修巡查規定 35
文件03 :驗房收樓意見書 35
文件04 :樓宇交接登記表 36
文件05 :房屋(室內)驗收移交表 37
文件06 :房屋維修記錄表 38
文件07 :房屋返修通知單 38
文件08 :房屋返修催改函 39
文件09 :裝修承諾書 39
文件10 :防火責任書 40
文件11 :臨時動火申請表 40
文件12 :臨時用電計劃申請表 41
文件13 :臨時用水計劃申請表 41
文件14 :裝修施工許可證 42
文件15 :裝修現場巡視記錄 42
文件16 :室內裝修違規記錄表 43
文件17 :房屋(室內)裝修驗收表 44
第四節 疑難解答 45
問題01 :入伙期間驗房人員的工作重點是什么 45
問題02 :怎樣做好工程保修管理 45
問題03 :怎樣了解業主的真實裝修意圖 46
問題04 :裝修單位應到工程部辦理哪些手續 47
問題05 :怎樣管理水、電線路施工 47
問題06 :如何防范業主的結構改造 48
問題07 :應對業主的地板、地磚鋪設提出哪些建議 48
問題08 :如何管理業主的下水管道、煙道的施工 48
問題09 :如何管理業主的木工施工 48
問題10 :如何管理業主的油漆施工 48
問題11 :二次裝修查驗的內容有哪些 49
項目三 設施設備日常維護 /51
第一節 要點解讀 52
要點01 :建立設備設施臺賬 52
要點02 :制定合理的運行計劃 53
要點03 :提供良好的運行環境 53
要點04 :建立健全必要的規章制度 53
要點05 :配備合格的運行管理人員 53
要點06 :明確各專業人員的技術責任 54
要點07 :做好系統的保養工作 54
要點08 :加強設施設備的狀態管理 54
第二節 工作流程 55
流程01 :基礎設施和工作環境管理流程 55
流程02 :設備正常檢修流程 56
流程03 :設備緊急搶修流程 56
流程04 :機電設備管理流程 57
流程05 :消防報警信號處理流程 57
流程06 :電梯故障處理流程 58
流程07 :恒壓變頻生活供水系統操作流程 58
流程08 :低壓變配電設備維修保養流程 59
第三節 作業文件 59
文件01 :機電設備設施管理規定 59
文件02 :配電房操作管理規定 60
文件03 :應急發電機組操作管理規定 61
文件04 :電梯(扶梯)操作管理規定 61
文件05 :中央空調操作管理規定 62
文件06 :消防聯動系統操作規程 63
文件07 :水泵操作管理規定 63
文件08 :設備情況登記表 64
文件09 :機電設備設施維修報批表 64
文件10 :操作票 65
文件11 :配電房運行巡查記錄 65
文件12 :配電設備運行記錄 66
文件13 :配電房檢查保養記錄表 66
文件14 :電房故障記錄表 67
文件15 :應急發電機運行記錄 68
文件16 :應急發電機巡查記錄 68
文件17 :發電機組故障記錄 69
文件18 :發電機保養記錄表 69
文件19 :電梯運行巡查記錄 70
文件20 :電梯故障處理記錄表 70
文件21 :電梯維修保養記錄表 71
文件22 :消防聯動系統巡查記錄 71
文件23 :消防聯動系統故障(或報警)處理記錄表 72
文件24 :水泵房運行巡查記錄 72
文件25 :水泵故障處理記錄表 73
文件26 :水泵房維修保養記錄 73
文件27 :零部件更換及設備大、中修計劃 74
文件28 :設備巡查記錄表 74
第四節 疑難解答 74
問題01 :物業設備設施臺賬填寫有何要求 74
問題02 :怎樣管理物業設備設施臺賬 75
問題03 :怎樣確定設施設備的關閉計劃 75
問題04 :確定設備啟動計劃時應考慮哪些問題 75
問題05 :應制定哪幾項應急計劃 75
問題06 :如何對設施設備進行故障診斷和協調 76
問題07 :怎樣落實設施設備維保計劃 76
項目四 房屋本體養護管理 /77
第一節 要點解讀 78
要點01 :做好對所管房屋的安全檢查工作 78
要點02 :零星養護要認真 78
要點03 :計劃養護要按預定周期進行 79
要點04 :建立房屋巡視制度和報修制度 80
要點05 :做好房屋的查勘鑒定工作 80
要點06 :房屋完損等級評定 81
要點07 :危房管理要加強 82
第二節 工作流程 83
流程01 :業主房屋自用部位及設施設備報修(保修期內)流程 83
流程02 :業主房屋自用部位及設施設備報修(保修期外)流程 84
流程03 :房屋共用部位及公共區域設施設備報修(保修期外)流程 85
流程04 :房屋共用部位及公共區域設施設備報修(保修期內)流程 86
流程05 :房屋主體設施修繕流程 86
第三節 作業文件 87
文件01 :房屋本體維保規定 87
文件02 :房屋本體維護管理計劃和實施方案 87
文件03 :房屋完損等級評定實施管理辦法 90
文件04 :房屋中(大)修工程計劃表 91
文件05 :房屋本體共用部位日常檢查表 91
文件06 :共用設施設備日常檢查表 92
文件07 :房屋設施零星小修記錄表 92
文件08 :房屋設施維修養護記錄表 93
文件09 :維修基金動用審批表 93
文件10 :房屋本體維修基金使用情況匯報表 94
文件11 :房屋本體維修基金臺賬 94
文件12 :房屋分幢完損等級評定表 95
文件13 :房屋完損等級匯總表 95
文件14 :公司房屋完損等級匯總表 96
文件15 :房屋完好率統計表 96
第四節 疑難解答 97
問題01 :房屋維修管理可分幾個工作階段 97
問題02 :如何收集小修養護項目 97
問題03 :如何編制房屋維保計劃 97
問題04 :如何將房屋維保任務落實 98
問題05 :如何做好地基基礎的養護 98
問題06 :如何做好樓地面工程的養護 98
問題07 :如何做好墻臺面及吊頂工程的養護 99
問題08 :如何做好門窗工程的養護 100
問題09 :如何做好屋面工程維修養護 100
問題10 :如何做好通風道的養護管理 101
問題11 :如何計算房屋完好率、危險率 101
問題12 :進行房屋完損等級評定應做好哪些準備 101
問題13 :如何組織實施房屋的查勘 102
問題14 :如何做好房屋完損等級的匯總統計工作 103
問題15 :如何控制房屋完損等級評定工作的質量 104
項目五日常維修服務 /105
第一節 要點解讀 106
要點01 :對業主日常維修作出時間安排 106
要點02 :制定維修服務承諾 106
要點03 :明確維修服務程序和基本要求 107
要點04 :確立維修三檢測和三回訪制度 107
第二節 工作流程 108
流程01 :工程報修處理流程 108
流程02 :日常維修工作流程 109
流程03 :維修接待語言流程 110
流程04 :上門維修語言流程 110
第三節 作業文件 111
文件01 :維修服務承諾 111
文件02 :維修單的操作要求 111
文件03 :客戶報修服務管理規定 112
文件04 :公共維修程序 113
文件05 :維修過程的檢驗辦法 113
文件06 :維修服務標準 114
文件07 :業主報修登記表 115
文件08 :維修業務派工單 115
文件09 :上門維修記錄單 116
文件10 :工程部有償服務登記表 116
文件11 :零修及時率統計表 116
文件12 :工程部公共維修登記表 117
第四節 疑難解答 117
問題01 :怎樣獲得設備維修信息 117
問題02 :如何維修墻和頂棚(石膏板基層) 118
問題03 :如何更換地面或墻面瓷磚、瓷片 118
問題04 :如何更換外墻面、地面馬賽克 118
問題05 :如何堵地下室墻體的孔洞 119
問題06 :如何修補損壞的人行道和車道 119
問題07 :如何修補開裂墻體和地面 119
問題08 :如何修補損壞的踏步 120
問題09 :如何修補抹灰層 120
問題10 :如何維修滲水外墻 120
問題11 :如何維修屋面水池(或水箱) 121
問題12 :如何屋面修漏(剛性屋面) 121
問題13 :如何修理門窗 121
問題14 :如何換鎖(木門、鐵門) 121
問題15 :如何排除配電室開關故障 121
問題16 :住戶家中無電如何處理 122
問題17 :插頭無電如何處理 122
問題18 :住房門鈴不響如何處理 123
問題19 :燈不亮如何處理 123
問題20 :樓上水漏到樓下如何處理 124
問題21 :個別樓層停水如何處理 124
問題22 :如何維修墻內水管 124
問題23 :水龍頭漏水如何處理 124
問題24 :開關、接頭漏水如何處理 124
問題25 :洗臉(菜)盆漏水如何處理 124
問題26 :洗臉(菜)盆堵塞如何處理 125
問題27 :馬桶堵塞及漏水怎么處理 125
問題28 :如何處理浴缸堵塞和漏水 125
問題29 :如何疏通地漏 126
項目六 節能降耗管理 /127
第一節 要點解讀 128
要點01 :早期介入設計節能 128
要點02 :制定能源耗用量計劃和做好計量工作 129
要點03 :做好能源消耗的原始記錄、建立能耗臺賬 129
要點04 :組織下屬員工參加節能降耗培訓 129
要點05 :采用切實有效的節能技術措施 129
要點06 :操作人員的配置 130
要點07 :做好維修費用的管理 130
要點08 :做好維修材料與工具的管理 130
第二節 作業文件 130
文件01 :能源消耗統計管理規定 130
文件02 :物業小區水電管理規定 131
文件03 :跑水事故應急處理規定 132
文件04 :工程部停電應急處理規定 133
文件05 :工具管理制度 134
文件06 :維修材料管理規定 135
文件07 :節能工作計劃表 135
文件08 :公共用水、用電統計表 136
文件09 :月度用電情況匯總報表 137
文件10 :月度用水情況匯總報表 137
文件11 :噴淋系統(水)停用審批單 138
文件12 :消防水動用申請單 138
文件13 :工程維保費用清單 139
文件14 :工程預算表 139
文件15 :工具清單(個人工具單列) 140
文件16 :使用人/住戶維修領料單 141
文件17 :維修材料報銷明細表 141
第三節 疑難解答 142
問題01 :如何節水 142
問題02 :如何節電 142
問題03 :如何提高員工的節能降耗意識 142
問題04 :如何控制工程成本 142
問題05 :如何控制維保物料成本 143
問題06 :如何督促工程部員工在日常工作中節能 143
項目七 部門事務溝通與協調 /144
第一節 要點解讀 145
要點01 :工程部人員構成 145
要點02 :明確每一崗位的職責 146
要點03 :要加強員工培訓 147
要點04 :做好工程部人員的調配 147
要點05 :建立報告制度 147
要點06 :每日要開早會 148
要點07 :每周應召開一次部門例會 148
要點08 :做好績效管理 149
要點09 :要制定緊急事故處理預案 150
第二節 工作流程 150
流程01 :維修保養指令執行流程 150
流程02 :工作單流轉流程 151
第三節 作業文件 151
文件01 :工程部工作分配及人員調配方案 151
文件02 :工程部培訓大綱 153
文件03 :工程部日常工作管理規定 154
文件04 :交接班管理制度 155
文件05 :工程部應急處理規范 155
文件06 :工程部值班交接記錄表 157
文件07 :工程設備交接班表 158
文件08 :工程部日常巡查表 158
第四節 疑難解答 159
問題01 :如何督促和落實部門內部管理計劃 159
問題02 :如何召開部門早會 159
問題03 :如何召開高效的部門周例會 160
問題04 :如何調動員工的積極性 161
問題05 :如何與下屬進行績效面談 161

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